Nullità e annullamento delle delibere dell’assemblea del condominio

La Corte di Cassazione, a sezioni unite, pronunciandosi su una questione particolarmente dibattuta, ha chiarito che l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c. mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi:

• mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali;
• impossibilità dell'oggetto;
• difetto assoluto di attribuzioni/competenza;
• contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al «buon costume»
  (cfr. Cass. civile sez. un. - n. 9839 del 2021).

Pertanto, in tema di deliberazioni assembleari sui criteri di ripartizione delle spese condominiali:

• a) sono «nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c.»,
• b) mentre «sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.» (fonte: Cass. civile sez. un. - n. 9839 del 2021).